2022년부터 변경되는 부동산 제도 총정리(비과세, 금융, 재건축)

계속되는 부동산의 시장정책의 실패로 인해, 내집 갖기가 어려운 시국이 되버렸습니다. 매일 뉴스에서 나오다시피 서울 아파트매매가격, 전세가격은 고공행진속에 엄두도 못 낼 만큼 우리와는 멀어지고 있고, 부족한 전세난과 높은가격에 영끌하여 들어가려고해도 턱없이 부족한현실이 되버렸습니다.

또한 무턱대고 올린 세금으로 인해 나라에 내는 돈은 많아지고, 주택 및 아파트구매시 필요한 돈을 빌리기에는 타이트한 대출규제로 인해 그것마저 어려워졌는데 2022년에는 어떤 부동산 제도가 변경이 됬는지 정리해봤습니다.

 

부동산개정

 

 

○ 고가 상가겸용주택의 양도소득세 비과세 혜택 변경

현행 1가구 1주택자가 소유한 9억원 초과 상가겸용주택은 주택 면적이 상가 면적보다 클 경우 전체를 1주택으로 간주해 9억원 이하 양도차익에 대해 비과세를 적용했으나 내년 양도분부터 9억원 초과 상가겸용주택은 주택 부분만 양도소득세 비과세 혜택과 80% 장기보유특별공제가 적용이 됩니다. 

9억원 이하 상가겸용주택은 지금의 제도가 적용되었으나, 서울 등 수도권에 위치한 대부분의 상가겸용주택은 9억원을 초과하기 때문에 비과세 혜택을 입는 소유자들은 줄어들 전망이라고 하니 좋은 소식이 아닌가 싶습니다. 

 

 

○ 1세대 1주택 비과세 적용 대상 주택 부수토지 범위 축소

2022년부터 수도권 도시지역에 위치한 주택의 양도소득세 비과세 혜택이 줄어든다. 현재 수도권 도시지역에서 양도소득세 비과세가 적용되는 1세대 1주택 부수토지의 범위는 용도지역 구분 없이 주택 정착면적의 5배까지 인정되었습니다.

2022년 양도분부터 수도권 도시지역 중 주거·상업·공업지역은 주택 정착면적의 3배, 수도권 녹지지역은 5배까지 비과세 혜택이 주어진다고 합니다.

○ 동거주택에 대한 상속공제 적용대상 확대

피상속인과 상속인이 10년 이상 계속 하나의 주택에서 동거한 경우 상속주택가액의 전부를 공제받을 수 있는 상속인의 범위가 확대합니다. 직계비속으로 한정하던 것을 직계비속의 사망 등으로 대습상속을 받은 직계비속의 배우자도 공제받을 수 있게 되며, 부모 봉양에 대한 상속세 세제지원 확대의 일환으로 내년 1월 이후 상속이 개시되는 분부터 적용됩니다.

 

 

 

 

 

○ 대출 분할상환 확대 등 질적 건전성 제고

금융당국은 내년 1월부터 주택담보대출의 분할상환 목표치를 상향 조정하고, 전세대출과 신용대출의 분할상환도 유도할 예정이다. 이에 따라 2021년 6월 말 73.8%였던 개별 주택담보대출 분할상환 목표가 80%로 상향된다.

전세대출 분할상환은 우수 금융사에 정책모기지 배정을 우대하는 식으로 촉진할 예정이다. 이자와 원금을 함께 갚아야 하기 때문에 상대적으로 월주거비가 적은 월세 수요가 늘어날 전망이다.

○ DSR 규제 조기 시행 및 제2금융권 관리 강화

가계부채 급증을 막기 위해 차주단위 DSR 확대적용 계획이 앞당겨 시행되고, 제2금융권의 DSR 기준이 강화가 됩니다. 2022년 1월부터 주택담보대출과 신용대출, 카드론 등을 합한 총 대출액이 2억원을 넘으면 개인별 DSR 규제가 적용되며 7월부터는 총 대출액 1억원 초과 시로 DSR 규제가 확대됩니다.

이와 함께 제2금융권 60%로 적용되는 DSR 기준도 1월부터 50%로 하향 조정된다. 이전에 비해 대출 가능금액이 줄면서 주택 구매력 감소가 불가피할 전망입니다.

그로인해 대출을 받는데 제한이 되기 때문에 자본이 없이는 집을 구매하기가 어려워질것으로 예상이 됩니다.

 

 

부동산개정

 

○ 외국인 임대사업자 등록 관리 강화

편법이나 불법으로 부동산 임대사업을 하는 외국인에 대한 관리가 강화됩니다. 이건 사실상 전부터 시행을 했어야 되는 부분인데 이제서야 진행을 한다고 하니 많이 늦은감이 있는거로 생각이 듭니다.

1월 15일부터 외국인이 주택 임대사업자로 등록하기 위해서는 신고서와 출입국관리법 제88조에 따른 외국인등록 사실증명서를 제출해야 하며, 신고서에 기재할 사항에는 외국인 등록번호, 국적, 체류자격, 체류기간 등이 추가됩니다.

 

현재는 외국인이 임대사업자로 등록하는 경우 체류자격 등을 확인하는 절차가 없어 부적격 외국인이 임대업으로 부당 이익을 취해도 막지 못하는 폐단이 이어졌습니다.

○ 200가구 미만 소규모주택 공공재건축, 용적률 완화 등 인센티브 부여

2022년 1월 20일부터 공공임대주택 기부채납을 전제로 한 소규모 재건축 사업에 대해 용적률과 높이제한, 대지의 조경기준 등 건축규제가 완화됩니다. 인근 지역을 편입할 필요가 있는 경우에는 사업시행면적을 20%(최대 1만→1만2000㎡ 미만)까지 확대할 수 있습니다.

소규모 재건축 사업은 노후 주택단지(아파트·연립 등)의 주거환경을 개선하는 사업이며 사업구역 1만㎡, 기존주택의 가구수가 200가구 미만인 지역에서 추진할 수 있습니다.

 

○ 아파트 층간소음 사후 확인제도 도입

2022년 7월부터 건설되는 공동주택(사업계획승인 건부터 적용)에 대해 층간소음 사후 확인제도가 시행될것이라고 합니다. 완충재 자체의 소음차단 성능을 평가하는 현재의 사전 인정제도는 폐지됩니다. 앞으로는 단지별로 5%를 선정해 성능을 측정하고 권고 기준에 미치지 못하면 지자체가 개선권고를 하게 되며, 권고를 무시할 경우엔 성능 미달 사실을 대외적으로 공표하는 등 추가적인 제재가 가해지며 측정값이 쌓이면 매년 성능 우수 시공사를 발표할 예정입니다.

 

층간소음으로 인해 사건,사고가 늘어나고 있는 시점에서 이 부분은 꼭 필요한 개선점이라고 생각이 들었습니다.

 

 

또 일어난 층간소음 끔찍한 살인사건, 계속되는 이슈

 

○ 실거주 주택 전세대출금 지역 건강보험료 산정에서 제외

2022년 7월부터 지역가입자의 건강보험료(건보료)를 산정할 때 대통령령으로 정한 기준 이하의 주택을 실거주 목적으로 매입하거나 임차를 위해 받은 대출금은 제외할 예정입니다.

현재는 공시가격 5억원(대출금 2억원) 아파트의 경우, 5억원의 60%인 3억원을 과세표준으로 해 지역 건보료를 산출하며, 2021년 기준 건보료는 13만7220원이지만 개정안이 시행되면 대출금 2억원을 제외한 1억원만 과세표준액으로 하기 때문에 지역 건보료는 8만8450원으로 36%(4만8,770원) 낮아집니다.

○ 새 아파트 전기차 충전 주차면 5% 의무화

2022년부터 새 아파트와 전국 모든 노외주자창은 전기차 충전 주차면을 의무적으로 5% 이상 할당해야 합니다. 기존 건축물도 공공시설은 2022년부터, 민간시설은 2023년부터 전기차 충전 주차면을 2% 설치해야 합니다. 다만 주차면수가 100개 이상이거나 안전상의 이유 혹은 충전기 설치가 곤란한 경우엔 지자체장 허가를 얻어야 하는 예외를 뒀으며 현재는 친환경차 전용 주차면에 관한 별도 규정이 전무한 상태이기 때문에 공공기관, 공영주차장 등을 대상으로 추진할 예정이다.

 

 

○통합 공공임대주택 다자녀 기준 3자녀→2자녀 변경

2022년부터 다자녀 가구 지원 기준이 3자녀에서 2자녀로 확대된다. 이에 따라 2자녀 가정도 신규 도입되는 통합 공공임대주택에서 다자녀 혜택을 받게 됩니다. 통합 임대공공주택은 기존 영구임대, 행복주택 등 임대주택 유형을 통합한 주택으로 가구의 월평균소득이 기준 중위소득 150% 이하이고, 총자산이 소득3분위(5분위 기준) 순자산 평균값(2020년, 2억8800만원) 이하인 무주택 세대구성원이면 입주가 가능합니다.

 

 

부동산개정

 

 

다자녀 기준이 확대됨에 따라 2022년부터는 기존 영구임대주택을 그린리모델링해 소형 평형 2가구를 하나로 통합하는 경우 2자녀 이상 가구에 공급할 예정이며 매입임대는 보증금 전액 또는 최대 50%까지 완화하고 전세 임대료는 자녀 수에 따라 인하합니다.

 

아무래도 지금은 비혼주의도 늘어나고 있고, 결혼을 했어도 딩크족으로 사는 부부들이 늘어나기 때문에 다자녀 기준을 축소할 수 밖에 없지않나 생각이 들며, 앞으로 인구감소는 더 심해질것으로 생각이 드는데 향후에는 다자녀 기준이 1명이 될 수 있지 않을까라는 생각이 듭니다.

 

 

 

 

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